Escrituración de un Inmueble

El Notario debe cumplir con los siguientes requisitos en el desempeño de su profesión diaria: escuchar y asesorar a las partes de un asunto, en forma imparcial (sin tomar partido), redactar una escritura que se adapte exactamente a las necesidades de las partes involucradas, explicándoles su valor y consecuencias legales, y siempre en el sentido de evitar futuras controversias tanto entre las partes, como frente a terceras personas, gestionar la documentación necesaria para darle fundamento legal a su escritura, identificar a cada una de las partes y verificar que tengan la capacidad mental y legal suficiente para celebrar el acto, calcular, recaudar y enterar el pago de los impuestos que el instrumento genere, informar a las dependencias que correspondan de la firma del instrumento y dar fe de todo lo anterior, además, por si fuera poco, el Notario debe conservar el instrumento original bajo su cuidado y expedir cuantas copias fuere necesario. Eso se llama seguridad jurídica y es lo que da autenticidad a un acto. La falta de alguno de estos requisitos implica una responsabilidad por parte del Notario que puede resultar en la pérdida de su patente para ejercitar su oficio además de las responsabilidades civiles y penales que pudieran generarse, por lo que no le conviene obrar mal.

Un contrato privado carece de toda esa seguridad y es por esa razón que en el Registro Público de la Propiedad sólo son inscribibles los instrumentos que consten en forma auténtica (escrituras o sentencias judiciales).

Al momento de acudir con el Notario para llevar a cabo la escrituración de un inmueble se requiere la siguiente documentación en original (no se preocupe, el Notario le hará un recibo por dicha documentación y sabrá resguardarla debidamente):

1. El o las escrituras de propiedad del inmueble, es común que al momento de adquirir por parte del vendedor el inmueble era identificado con lote y manzana y actualmente tiene número oficial, o bien fue cambiado el número de lote y manzana o el nombre de la calle, etc. Por lo que es necesario aclarar esa situación al momento de presentarse con el Notario y llevar la documentación que acredite los cambios sufridos (alineamiento y número oficial, licencia de construcción, o constancias catastrales expedidas por la Tesorería del D.F.)

2. Acta de matrimonio del vendedor, tome en cuenta que si está casado en sociedad conyugal (mancomunidad de bienes, y el inmueble fue adquirido durante el matrimonio, deberá firmar también su cónyuge la escritura de venta.

3. Boletas de predial y agua pagadas de 5 años atrás, los créditos fiscales tienen una vigencia de 5 años al término de los cuales prescriben (ya no se pueden cobrar), siempre y cuando no hayan sido requeridos los pagos de dichos créditos por la autoridad catastral.

4. Recibos de Luz, gas, teléfono, cuentas bancarias o estados de cuenta de casas comerciales (una de ellas, la que esté a nombre del vendedor) de 6 meses atrás, en este punto he de aclarar que por tratarse de entes particulares el Notario no puede obtener constancias de no adeudo en los rubros de luz, gas o teléfono, por lo que el comprador debe asegurarse de que el vendedor se encuentra al corriente en estos puntos, así mismo, también debe asegurarse que se encuentre al corriente en sus cuotas de mantenimiento y administración si se trata de un departamento o casa en condominio.

5. Copias de identificaciones de vendedores y compradores; y

6. Un anticipo a cuenta de su escritura, que normalmente son $5,000.00, salvo que el inmueble sea muy grande.

El Notario solicitará la documentación correspondiente para acreditar que el inmueble está libre de gravámenes, a nombre del vendedor y sin adeudos por concepto de predial y agua. Al solicitar el certificado de gravámenes, el Notario solicita también que el Registro Público tome nota del nombre del la persona que está tramitando la compra del inmueble ante su fe (se llama legalmente “anotación preventiva”) dicha anotación se asienta en el folio real del inmueble (Folio Real es el documento donde físicamente se encuentra asentada toda la historia del inmueble, quiénes han sido sus dueños, cuántos gravámenes, cuáles han sido cancelados, etc. Se llama folio porque es eso, un folio, una hoja, y es real porque se trata de un bien inmueble), esta anotación preventiva es de suma importancia, porque “quien es primero en tiempo, lo es en derecho”, o sea al quedar inscrito el nombre del comprador, se tiene un antecedente fehaciente de que la operación del comprador está por encima y antes que cualquier otra que ingrese al registro público con fecha posterior (un embargo, otra compraventa, etc.), esta anotación no es para siempre tiene una vigencia de 30 días naturales (es decir se cuentan sábados y domingos) a partir de la fecha en que se solicitó el certificado de gravámenes, por lo que aquí tenemos un problema con el Registro Público, si se tardan 30 días o más en expedir el certificado, cuando lo hagan ya estará vencido (actualmente están tardando casi 15 días, normalmente salen un poco antes, van mejorando esperemos que algún día será más rápido).

Si de la documentación se desprende que el inmueble no tiene ningún problema, se podrá firmar la escritura correspondiente y el comprador podrá hacer el pago total con toda confianza y recibir la consiguiente posesión del inmueble. Una vez firmado el instrumento correspondiente el Notario manda un segundo aviso al Registro Público para comunicarle que efectivamente se realizó la operación, y automáticamente los 30 días se prorrogan a 60, dándole más tiempo al Notario para hacer el pago y entero de los impuestos y terminar con su documentación para finalmente enviar el testimonio de la escritura para su inscripción definitiva en el Registro. Sin embargo, el comprador es propietario del inmueble desde el momento en que firma la escritura, el pago de impuestos y su consiguiente inscripción en el Registro son meros trámites administrativos que de ninguna manera invalidan el acto de la compraventa, es importante mencionar esto porque desafortunadamente la burocracia del Registro tarda hasta 3 meses en hacer la inscripción (van mejorando, antes tardaban más).

En este punto es justo reconocer que el Notariado siempre ha luchado y trabajado constantemente, siempre en forma discreta, con las dependencias y el gobierno para mejorar el servicio a la población, mucho también han aportado las directivas de dichas dependencias, sin embargo, el constante cambio de personal, muchas veces sin experiencia, hacen de la lucha un problema trágico.

Retomando el tema que nos ocupa, si se diera el caso de que la operación no se lleve a cabo, el Notario regresará la documentación al propietario y al comprador le regresará el saldo de su anticipo, una vez descontados los gastos que se hayan generado. Si fuere necesario, cualquiera de las partes podrá solicitar que el Notario haga constar en un acta la razón por la cual no se llevó a cabo la operación, para todos los efectos legales necesarios. Para el caso de que se haya hecho la anotación preventiva a favor del comprador, la misma quedará sin efecto automáticamente una vez transcurridos los 30 días arriba citados.

Con lo anterior queda demostrada la importancia de la escrituración de un inmueble y del Notario en general, su labor va mucho más lejos que la de un simple funcionario “firmón”, debe involucrarse constantemente en todos y cada uno de los asuntos para resolverlos, cuidar a ambas partes tanto una de la otra, como de terceras personas, del fisco, y cuidar al fisco, y enterar a las diferentes dependencias de las operaciones que se otorgan bajo su fe. Es, en suma, el abogado del pueblo y el informante del estado, su existencia es una pieza clave, sobre todo, para el pueblo y aún para el estado, porque tendría que pagarles a muchos más funcionarios el realizar las labores del Notario. En nuestro vecino país del norte, que carece de Notarios, se debe peregrinar por varias gestorías y profesionistas para llevar a cabo la compraventa de un inmueble y al final no se sabe si se hizo todo correctamente o faltó algo. Nuestro sistema es mejor, sólo que no funciona por la falta de profesionalismo en general.