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Contratación de un Credito Hipotecario

Adquirir una casa-habitación mediante un credito hipotecario Infonavit o con Apoyo Infonavit es una decisión muy importante que requiere evaluar nuestra capacidad de pago a mediano y largo plazo, ya que la mayoría de los creditos hipotecarios ofrecen plazos de 5 hasta 20 y 25 años.
Cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los creditos hipotecarios con Infonavit hay que considerar diversos puntos en primera instancia. Estos son los siguientes:
Servicio. Tiempo de respuesta para la autorización del credito Infonavit.
Tasa. Aún cuando sigue siendo importante escoger la mejor tasa del mercado, ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya que la tasa sólo es un componente de éste.
Enganche. Deberá usted conocer exactamente el enganche que se le solicite.
Pagos. Considere el monto al que asciende la mensualidad exacta. Si contrata un credito Infonavit a tasa fija, vigile que las mensualidades sean realmente iguales.
Comisiones. Tome en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.
Beneficios. Revise los beneficios que ofrecen las diferentes instituciones: Seguro de Desempleo, de Vida y Daños, pago por cada mil de credito Infonavit, etc.
Planes de Financiamiento. Verifique los diferentes planes que existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente alternativa de financiamiento.

Proceso de Contratación

Una vez que se llena la solicitud de credito hipotecario con Apoyo Infonavit, se deben reunir los documentos requeridos y el tiempo de autorización varía entre cada banco de 28 a 45 días. Para un credito normal existen requisitos que todos lo bancos piden. Estos son los principales:
Valor mínimo de la casa-habitación nueva o usada debe ser de $220,000 pesos. Algunos bancos parten de un valor mínimo de $175,000 pesos.
Ser persona física asalariada, profesionista independiente o con actividad empresarial.
Edad a partir de 22 años. Si tiene más de 50 años puedes ajustar su plazo con la siguiente fórmula: si su edad más el plazo del credito, rebasa los 75 años, el plazo del credito deberá ser ajustado para que la suma de ambos de como resultado 75 años, ejemplo: edad 53 años + 25 de plazo del credito = 78, el plazo del credito será de 23 años.
Ingresos Mínimos (brutos) desde $6,250 pesos comprobables.
Figura de Co-acreditado. Si su cónyuge tiene la posibilidad y voluntad de presentar ingresos comprobables, es una manera idónea para incrementar el monto de credito a solicitar, situación en la cual ese cónyuge se convierte también en Co-acreditado. En la práctica, sea o no que el cónyuge haya presentado ingresos se le denomina Co-acreditado o cotitular. Alguno bancos permiten incluir dentro de esta figura a padres o hermanos.

Hipoteca de Garantía

Para que la casa-habitación pueda ser considerada por el banco debe cumplir con los siguientes requisitos:

Estar ubicado en zona urbana o suburbana.
Contar con todos los servicios (energía eléctrica, agua, drenaje, pavimento, banquetas y guarniciones).
Estar conformada por sala-comedor, cocina, 2 recamaras, baño completo y 1 cajón de estacionamiento.
En caso de departamentos ubicados en edificios de más de 5 niveles, debe tener elevador.
Edad aparente de 20 años o vida útil remanente de 1.5 veces el plazo de credito (22.5 años cuando el credito es a 15 años)
Para ratificar el valor comercial del inmueble que el cliente desea adquirir de acuerdo a sus características los bancos, por regla general, realizan la preautorización de su credito con base en el reporte de Buro de Credito Infonavit, el estudio e investigación de la información contenida en los documentos que inicialmente entrega y de la realización de un estudio socioeconómico, para el cual le hacen una visita por lo general en su domicilio.

De obtener la preautorización de su credito hipotecario en esta etapa -que algunas instituciones financieras llaman “autorización”- usted procede a entregar la documentación del inmueble que haya seleccionado, entre los que destaca copia de escrituras del mismo.
Con la documentación del inmueble y una visita física a la propiedad, la institución financiera a través de un valuador certificado, practica el avalúo del inmueble (cuyo costo usted sufraga) a fin de determinar la cantidad exacta a otorgar como préstamo, ya que independientemente de la capacidad crediticia que usted alcance en función de sus ingresos, la institución financiera sólo le va a prestar un porcentaje determinado del valor comercial del inmueble que indique el avalúo. Existe una diferencia entre avalúo catastral y avalúo bancario. El catastral sirve para pagar el impuesto relativo al valor del traslado de dominio y el bancario tiene múltiples usos siendo el más común definir el monto de credito Infonavit o el valor de la propiedad.

Un avalúo bancario se obtiene por 3 métodos o enfoques:
Comparación de mercado que se basa en la obtención de ofertas homologadas al sujeto
Costos, consistente en evaluar cuanto cuesta construir la propiedad
Capitalización de rentas que consiste en traer a valor presente las rentas futuras
De estos 3 se concluye en el valor comercial (por mandato de la CNBV se deben realizar estos 3 enfoques).
Consideramos que el credito hipotecario en cofinanciamiento, infonavit está verdaderamente autorizado, al momento en que el resultado del avalúo confirma la cantidad prevista a obtener como préstamo. Los documentos a entregar para que continúe el proceso de autorización y en particular el de avalúo son:
Copia de la Escritura del Inmueble.
Copia última de Boleta Predial.
Copia última de Recibo de Agua.
Copia Régimen y Reglamento de Condóminos "Indivisos" (en su caso)
Copia de los Planos Arquitectónicos.
Formato de Autorización de Visita al inmueble (datos del Vendedor).

Para vivienda nueva:
Escritura del terreno.
Boleta predial.
Boleta de agua.
Planos arquitectónicos.
Alineamiento y número oficial.
Licencia de construcción.
Aviso de terminación de obra.
Régimen de propiedad en condominio (si es el caso).
Con base en el avalúo también se preparará y calculará el seguro de daños que usted también deberá adquirir y que, junto con el seguro de vida, deberá pagar dentro de cada mensualidad.

Las instituciones financieras suelen recomendar que sea una casa-habitación nueva porque no requiere de invertir en mejorar los acabados o bien, de cambiar las instalaciones hidráulicas y eléctricas. A partir del mes de julio de este año se ha implementado un seguro contra daños que absorben los desarrolladores de viviendas para responder por cualquier defecto en la construcción con Infonavit.

CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Algunas instituciones financieras le permiten presentar la copia del Contrato de Promesa de Compra-Venta posterior al avalúo, situación en la cual usted no corre riesgo. Le sugerimos que usted o su asesor inmobiliario incluya en el Contrato de Promesa de Compra-Venta cláusulas que lo protejan de la eventualidad de que el avalúo resulte muy bajo respecto del precio impuesto por el dueño, ya que esto lo puede llevar a usted a desistirse de la operación y por tanto pagar una penalización si ésta se encuentra pactada en dicho Contrato, la cual puede resultar muy elevada; también podría verse presionado a conseguir la cantidad adicional que usted tendría que cubrir.

Con base en la dictaminación, por parte de la oficina de riesgos de cada institución financiera sobre su perfil socio-económico personal y del inmueble, y a lo que haya resuelto también la aseguradora, se emite la autorización del credito hipotecario bancomer con apoyo Infonavit, la cual especifica los parámetros exactos de su credito pero exclusivamente en cuanto a monto.

Las instituciones financieras por sí solas no determinan las condiciones financieras del préstamo que se formalizará legalmente hasta el momento de su contratación legal, que es en la fecha de escrituración. En este sentido, la sugerencia principal es que usted verifique que lo que le ofreció el ejecutivo de la institución financiera al celebrar la solicitud de credito hipotecario fovissste, en cuanto a condiciones financieras principalmente tasa de interés, plazo y mensualidad, sea lo que las escrituras contengan.

Ante el Notario Público, el Testimonio se firma por parte del dueño del inmueble, los participantes en el credito hipotecario y los apoderados de la institución financiera; y éstos últimos hacen entrega del cheque a nombre del dueño del inmueble.

En la firma, se debe dar lectura de dicho Testimonio de Escritura porque como se le ha sugerido, usted debe verificar que el modelo de préstamo que le vendieron es el que realmente está pactando legalmente.

El llamado “plazo aproximado de escrituración”, el cual se entiende por el período comprendido entre la entrega del expediente personal completo del solicitante y la sesión de firma de escrituras puede prolongarse por las circunstancias siguientes:
Porque los documentos del Expediente Personal no procedan y deban recabarse otros.
Porque no se recaben oportunamente los documentos del Expediente del Inmueble.
Porque surjan irregularidades en la situación de dicho inmueble que deban ser subsanadas.
Porque se rezague el trámite por tardanza o saturación de operaciones en la Empresa Financiera.
Contablemente el credito hipotecario con Fovissste adquiere vigencia al día hábil siguiente de la escrituración, debiéndose pagar la primera mensualidad no necesariamente a los treinta días de haberse firmado, sino con base en la fecha de corte impuesta por la institución financiera, pagando la parte proporcional de los días transcurridos. La fase de amortización finaliza normalmente con el pago de la última mensualidad.

Pagada la totalidad del adeudo, usted procederá a cancelar legalmente la hipoteca en coordinación con la institución financiera, mediante el procedimiento correspondiente ante una Notaría la cual usted puede seleccionar. Tiene como propósito eliminar el gravamen hipotecario ante el Registro Público de la Propiedad y la Notaría pueda elaborar la escritura definitiva de propiedad (libre de hipoteca). Esto tendrá un costo que liquidará a la Notaría directamente, el cual es muy reducido a comparación de lo que se paga en la contratación del credito.

Así entonces, el monto definitivo del credito con hipotecaria Nacional y las condiciones financieras del mismo, dependerán, entre otros factores, del valor comercial que resulte del avalúo practicado al inmueble; de las políticas particulares de otorgamiento de credito con Su Casita, que aplican las instituciones financieras en sus facultades de autorización, que son discrecionales y frecuentemente secretas; de la evaluación de la aseguradora en cuanto a riesgo de muerte del acreditado y destructibilidad del inmueble y de que las Empresas Financieras como Hircasa o Tu Casa Express cumplan en las cláusulas del Testimonio de Hipoteca (Escrituras), lo que ofrecieron al solicitante en la fase de promoción y venta. En Credi Asesoría sabemos lo que es analizar las distintas opciones de crédito hipotecario. También conocemos las distintas opciones con Apoyo Infonavit, credito con sofoles, credito con autofinanciamientos o bancos como banamex, bancomer, hsbc y las demás instituciones.

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GASTOS INICIALES

Los primeros gastos que se efectúan al momento de contratar un credito hipotecario, además del enganche, son los siguientes:
Avalúo. Son los servicios del perito valuador para que el cliente y la institución financiera conozcan el estado de conservación y el valor real del inmueble.
Comisión por Apertura. Es el concepto correspondiente a la administración, manejo y mantenimiento del credito durante toda su vida.
Gastos notariales. Estos son los gastos por concepto de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad del inmueble. De esta forma se da garantía legal de la operación de compra-venta. Estos gastos se componen por:
Impuestos por adquisición de vivienda
Gastos generales (zonificación, protocolización, trámite registral, etc.)
Inscripción de contrato de Compraventa en el Registro Público de la Propiedad.
Inscripción de apertura de credito en el Registro Público de la Propiedad.
Expedición de Certificado de Gravamen
Constancia de no adeudo
Honorarios del Notario más IVA
Cabe destacar que prácticamente ninguna institución financiera financia estos gastos. Es importante mencionar también que es muy recomendable pagar el enganche del inmueble una vez que se haya autorizado el credito.

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SEGUROS

Seguro Médico

Las instituciones financieras suelen aplicar un examen médico a las personas que solicitan un credito hipotecario cuando el monto solicitado ascienda a más de $1 millón de pesos, o bien, cuando se responde afirmativamente alguna de las preguntas que aparecen en el cuestionario médico que de cualquier forma tiene que llenar junto con la solicitud de credito hipotecario.
Este seguro es una forma de garantizar a usted que, en caso de invalidez permanente o muerte el credito hipotecario quedará saldado. Cabe destacar que la vigencia del seguro tiene una estrecha relación con la puntualidad en los pagos mensuales.

Seguro contra Daños

Para el caso del seguro de daños, el inmueble queda asegurado contra los siguientes eventos:
Incendio, inundación, terremoto y erupción volcánica
La suma asegurada es igual al valor destructible de la garantía (refiere a la construcción)
Este valor destructible se actualiza anualmente.

Seguro de Desempleo
El seguro de desempleo entra en vigor a partir de la pérdida del empleo sin causa justificada. La suma asegurada se calcula a partir de factores que cada institución financiera determina. Es importante revisar las condiciones y causas de desempleo que se establecen en esta póliza para evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Para el caso de Apoyo Infonavit, el seguro de desempleo se toma del saldo de la subcuenta de vivienda del trabajador pero también es importante revisar las condiciones y causas establecidas en la póliza.
Las instituciones financieras en general recomiendan que, en caso de desempleo, el cliente acuda a la sucursal donde dio trámite al credito hipotecario con la siguiente documentación:
No. de póliza afectada
No. de credito
Nombre completo del Asegurado (desempleado)
Ubicación del asegurado
Edad
Fecha de ingreso a la empresa
Fecha en que dejó de laborar en la empresa
Causa del despido o salida
Bajo qué tipo de contrato estaba laborando en la empresa
Monto reclamado
Copia de la escritura del credito
Copia del Contrato Laboral
Ultimo estado de cuenta
Copia del Finiquito
Copia de identificación oficial del desempleado (elector, pasaporte vigente, cédula profesional)

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DEDUCCIÓN DE INTERESES PAGADOS
EN UN CREDITO HIPOTECARIO

Para la deducción fiscal de los intereses pagados durante un año, las personas deben los intereses reales devengados, efectivamente pagados en el ejercicio anual.

Para determinar el interés real se restan de los intereses devengados y pagados durante el ejercicio anual, el monto del ajuste anual por inflación del período de pago de los intereses. El resultado será el interés real. El interés real de un credito hipotecario es la diferencia entre la tasa anual del credito y la inflación.

Por ejemplo, tasa de interés: 15.50% - Inflación 5% = 10.50%.
Los intereses reales se deben restar de la base gravable, lo cual representa una disminución en el pago de impuestos. Ejemplo para:

Ingresos anuales: $360,000 pesos (base gravable)
Base gravable - Intereses reales:
$360,000 - $39,734= $320,266 (nueva base gravable)
Impuestos: 27.9% = $89,620 (antes de subsidio Fiscal)
Esto implica que el impuesto a pagar con un Credito Hipotecario sea de un 13% menos.

El monto denominado interés real puede considerarse como una deducción personal, la cual se disminuye de la base gravable sobre la que se calcula el impuesto sobre la renta en la declaración anual.

Las instituciones financieras que perciben ingresos por intereses de creditos hipotecarios deberán proporcionar por escrito a sus clientes, ya sea en un estado de cuenta o en una constancia anual, a más tardar el 15 de febrero de cada año, el monto de los pagos que por este concepto hayan efectuado los contribuyentes. Estos documentos deberán dirigirse al titular del credito y contener la información siguiente:

Nombre, domicilio y el Registro Federal de Contribuyentes del deudor hipotecario.
Ubicación del inmueble hipotecado.
Los intereses nominales devengados, así como los efectivamente pagados en el ejercicio. Respecto de estos últimos, se deberán distinguir los intereses reales pagados en el ejercicio.

Existen límites para deducir los intereses reales pagados. Estos límites son establecidos por las autoridades hacendarias del país, es decir, la Secretaria de Hacienda y Credito Público (SHCP). Hasta 2003, se pueden deducir los intereses reales derivados de creditos hipotecarios siempre que el saldo insoluto del credito al término del año, no hubiera excedido de un millón quinientas mil unidades de inversión o el equivalente en moneda nacional, es decir, $4’838,667 pesos.

Cuando el saldo insoluto del credito exceda el importe señalado, serán deducibles únicamente los intereses reales devengados y pagados, en la proporción que represente el equivalente en moneda nacional a un millón quinientas mil unidades de inversión al 31 de diciembre de 2002, respecto de la totalidad del saldo insoluto en moneda nacional a esa fecha.

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