Es una
estimación de valor, donde valor significa la valía
monetaria o utilidad de un objeto para alguien para algún
propósito. Valor de mercado puede definirse simplemente como
el precio de venta más probable de una propiedad.
¿Por qué
necesito un avalúo?
Los avalúos
ofrecen asesoría al público sobre las preguntas diarias de
valor, también proveen estimaciones de valor imparciales y
desinteresadas.
¿Qué tipo de
avalúos existen?
Avalúos
bancarios
Son aquellos que
se utilizan principalmente para aquellas personas a las que
se les ha otorgado un crédito hipotecario de las diferentes
instituciones como son:
Fovissste
Infonavit
I.M.S.S
Bancos de
México
Avalúos
comerciales
Son aquellos que
se realizan principalmente en operaciones de mercado como
son:
Compra y
venta.
Financiamiento.
Arrendamiento.
Administración.
Seguros.
Remodelación
y desarrollo.
Viabilidad y
estudios para el mayor y mejor uso.
Ejercicio de
opciones de compra y arrendamiento.
Avalúos fiscales
Son aquellos que
se realizan principalmente en transacciones legales como
son:
Expropiación.
Impuestos a
la propiedad catastral y casos fiscales.
Impuestos al
patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la
donación.
Impuesto
sobre la renta (perdida por siniestro, depreciación y
reporto de ganancia de capital).
Acciones
legales personales y corporativas.
Disoluciones
maritales y de sociedades
Demandas de
inquilinos con caseros y daños a la propiedad.
Embargos
hipotecarios.
Liquidaciones de compañías fusiones y bancarrotas.
Garantía por
depósito en fianza.
Juicios de
intestado, testamentarios, etc.
Juicios
civiles y mercantiles.
Avalúos
catastrales
Son aquellos que
solicita la tesorería para el pago de impuesto catastral,
así como también le sirve a las empresas para reclasificar
sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago
del impuesto predial.
¿Cuál es el
valor sobre el cual se escritura un inmueble (trámite de
compraventa)?
La escritura de
compraventa se hace con base en el valor del avalúo de la
propiedad.
¿Qué es el valor
del avalúo del inmueble?
El valor del
avalúo es el valor de mercado del inmueble y lo determina un
perito calificado que cuenta con solvencia moral y
profesional para determinar el justo valor de los bienes.
¿Cuál es la
diferencia entre avalúo catastral y avalúo bancario?
El contenido de
ambos es el mismo ya que el primero se realiza en papelería
del gobierno y el segundo en papel bancario membretado. El
catastral sirve para pagar el impuesto relativo al valor del
traslado de dominio y el bancario tiene múltiples usos
siendo el más común definir el monto de crédito o el valor
de la propiedad.
Los valores del
avalúo catastral son obtenidos de las tablas que cada
gobierno estatal o municipal emite y el Bancario se obtiene
del valor de mercado.
¿Cómo se obtiene
un avalúo bancario?
Un avalúo
bancario se obtiene por 3 métodos o enfoques:
Comparación
de mercado que se basa en la obtención de ofertas
homologadas al sujeto.
Costos:
consistente en evaluar cuanto cuesta construir la
propiedad.
Capitalización de rentas que consiste en traer a valor
presente las rentas futuras.
De estos 3 se
concluye en el valor comercial (por mandato de la CNBV se
deben realizar estos 3 enfoques).
¿Cuál es el
avalúo por capitalización de rentas?
Consiste en
traer a valor presente las rentas futuras considerando
costos de mantenimiento, impuestos y probabilidad de meses
que pueda no estar rentado. El resultado se capitaliza a una
tasa de capitalización dada. Esta tasa se compone de
inflación, riesgo y utilidad.
¿Cuál es el
avalúo por posicionamiento?
Es un avalúo
limitado en el que el cliente no permite el acceso a la
propiedad por lo que el avalúo se realiza desde el exterior
de la propiedad.
¿Qué aspectos se
toman en cuenta en los criterios de valuación?
Ubicación del
inmueble.- Es la plusvalía que tenga la zona donde se
localice el inmueble, puede ser una zona popular, de interés
medio, semiresidencial, o residencial según sea el caso. Así
como también si se encuentra en una zona comercial o de
oficinas importante.
Edad del
inmueble.- Edad del inmueble desde la terminación de obra a
la fecha a la cual se realiza el avalúo.
Estado de
conservación.- Se refiere al mantenimiento que se le ha dado
al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en
condiciones óptimas de habitabilidad y comodidad para el
propósito por el cual fue construido.
Acabados del
inmueble.- Incluye aspectos como tipo de materiales y
elementos de construcción como son (losetas cerámicas,
azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.) Utilizadas en
pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden
ser de buna calidad de mediana calidad o de calidad
económica, que influyen de una manera sobresaliente en los
valores concluyentes o finales del inmueble.
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presentada ha sido de utilidad no olvide recomendar nuestro
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