¿Cómo
puedo escriturar la fracción que me vendieron?
Copropiedad,
subdivisión, fraccionamiento, lotificación, relotificación y
condominio
Un problema muy
común es que compramos, y hasta después que pagamos nos
cuestionamos si actuamos bien, y vamos con el Notario para
que nos de la certeza de que nos metimos en un problema.
En la escritura
de propiedad, el inmueble se identifica plenamente, con la
superficie que tiene y con sus medidas y colindancias, por
lo que dicho inmueble legalmente constituye una unidad
indivisible, sin embargo la ley prevé 3 formas de dividirlo:
Copropiedad, Subdivisión (o fraccionamiento o lotificación)
y Condominio.
Copropiedad
Propiamente no es una división del
inmueble, mas bien es "compartir" el inmueble, es decir, el
inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo,
pero los propietarios son varios y cada uno tiene una
participación sobre el inmueble, dicha participación se
mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los
propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del
inmueble) o diferente (diferentes porcentajes).
Particularmente los Copropietarios pueden
decidir quién habita alguna parte del inmueble, pero
legalmente todos son dueños de todo el inmueble, según el
porcentaje que le corresponda a cada uno.
Para el caso de que alguno de los
copropietarios quiera vender sus derechos, deberá de
notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los
copropietarios tienen derecho, frente a extraños, para
comprar los derechos de propiedad de uno de ellos, solo para
el caso de que no hagan uso de ese derecho, podrá una
persona ajena comprar los derechos de copropiedad.
En el caso práctico, para adquirir
derechos de copropiedad, bastará que el dueño (si es uno
sólo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de
propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que
nos venderá ese porcentaje. Para el caso de que sea un
copropietario el que nos venda, deberá notificarse a los
otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el
porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o
nada manifiestan, se entenderá que no quieren ejercer ese
derecho y por lo tanto podrán venderse esos derechos a una
tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la
escritura se consignará la venta de derechos de copropiedad
y se generarán los impuestos, derechos, gastos y honorarios
correspondientes al porcentaje que se está adquiriendo,
además se mandará a inscribir en el Registro Público de la
Propiedad, donde se tomará nota del nombre de las personas
que ostentan la propiedad del inmueble.
Subdivisión
Esta si es la división del inmueble, es
el trámite ideal para adquirir la plena propiedad de una
fracción de un inmueble. Para el caso de tratarse de
inmuebles muy grandes donde resulten varias fracciones o que
hasta incluyan calles, puede denominarse "fraccionamiento" o
"lotificación", si se trata de modificar una lotificación ya
existente será entonces una "relotificación".
La subdivisión incluye un impacto social
porque lo que era uno, ahora son dos o mas, y se requiere el
doble de infraestructura, 2 tomas de agua, 2 salidas de
drenaje, 2 tomas de luz, sin mencionar el impacto que
representa para los vecinos, etc. Es por ello que para la
subdivisión es necesario un permiso por parte del Gobierno
(oficio de subdivisión, fraccionamiento o lotificación), que
en el DF lo otorga la SEDUVI a través de sus oficinas en
cada delegación, en el interior de la República, habrá que
acudir a las oficinas municipales y ellos le orientarán a
dónde dirigirse.
En la superpoblada ciudad de México, es
difícil obtener dicho permiso porque se requiere cubrir una
cierta superficie mínima y un cierto frente mínimo hacia la
calle, los cuales varían de una delegación a otra.
Una vez obtenido el oficio de
subdivisión, se debe comparecer ante el Notario para que se
protocolice y pueda mandarse así a inscribir en el Registro
Público de la Propiedad, quien tomará nota de que dicho
inmueble fue subdividido y ahora son 2 o más inmuebles. De
ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se
puede “aprovechar” y hacer la venta de una de las fracciones
creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y
aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas
fracciones (en el entendido de que si alguno de ellos
adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo
al valor de avalúo de cada fracción, deberá pagar impuestos
por la demasía que esté adquiriendo).
Condominio
Es la condición alternativa para el caso
de no lograr la subdivisión, actualmente el Gobierno no
expide ninguna autorización para este fin, sin embargo sí es
necesario tener autorizada la construcción, o bien, si ya
hay construcciones y no existe el permiso de construcción,
deben ser regularizadas en las oficinas de la Delegación
correspondiente.
Mas que dividir el terreno, la finalidad
del condominio es dividir las construcciones, es decir,
mediante la constitución del régimen de propiedad en
condominio, las construcciones de un inmueble que son
susceptibles de aprovecharse en forma individual por cada
uno de los propietarios, porque son independientes unas de
otras (“unidades privativas” que pueden ser casas,
departamentos, locales, oficinas, etc., además puede ser en
forma horizontal o vertical) y tienen accesos propios
ubicados a una zona común o a la vía pública. Se tratar de
un punto intermedio entre la copropiedad y la subdivisión,
debido a que el terreno sigue siendo uno solo, los
propietarios de cada unidad privativa comparten derechos de
copropiedad sobre él, así como sobre bienes que son de uso
común, como pasillos de acceso, cisternas, muros,
entrepisos, suelo, etc. con un porcentaje de indiviso
(copropiedad) que se determinará por separado.
En este sentido, el condominio sólo puede
constituirse sobre construcciones, no sobre terrenos
baldíos, a menos que la Delegación haya otorgado la
correspondiente autorización para construir el inmueble,
siendo en este caso posible la constitución del condominio
con base a los planos autorizados.
Para constituir el condominio se requiere
presentar al Notario la siguiente documentación:
Permiso de construcción o
regularización de construcciones;
Planos arquitectónicos del inmueble;
Memoria descriptiva del inmueble
(documento donde se describe tanto todo el inmueble como
cada una de las unidades privativas en forma
detallada);
Tabla de valores para cada una de las
unidades privativas e indiviso (porcentaje de
copropiedad) que le corresponde sobre los bienes
comunes; y
Tanto para este caso, como para los
casos de copropiedad y subdivisión se requieren:
escrituras de propiedad, boletas de predial y agua de 5
años atrás y acta de matrimonio del propietario.
Al igual que en la subdivisión, la
escritura respectiva deberá ser inscrita en el Registro
Público de la Propiedad quien tomará nota de la división de
las construcciones, asignándoles una inscripción por cada
unidad privativa. También, de ser necesario, en la misma
escritura de protocolización, se puede “aprovechar” y hacer
la venta de una de las unidades privativas creadas, o bien,
si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada
uno de los copropietarios sus respectivas unidades (en el
entendido de que si alguno de ellos adquiere más del
porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo
de cada unidad privativa, deberá pagar impuestos por la
demasía que esté adquiriendo).
El costo de cada instrumento depende del
valor de todo el inmueble, del número de fracciones o
unidades y del valor de cada una.
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presentada ha sido de utilidad no olvide recomendar nuestro
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se lo agradecerán.
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