Consejos Hipotecarios
En esta sección encontrarás información muy útil que te servirá para
antes y después de adquirir tu patrimonio a través de un sistema de
Credito Hipotecario. Con la finalidad de que esta sección sea más
fácil de analizar la dividimos en los siguientes temas:
Contratación de un
Credito Hipotecario
Seguros
Sobre la Vivienda
Contratación
de un Credito Hipotecario
Adquirir una casa-habitación mediante un credito hipotecario es una
decisión muy importante que requiere evaluar nuestra capacidad de
pago a mediano y largo plazo, ya que la mayoría de los
creditos hipotecarios ofrecen plazos de 5 hasta 20 y 25 años.
Cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los
creditos hipotecarios hay que considerar diversos puntos en primera
instancia. Estos son los siguientes:
-
Servicio.
Tiempo de respuesta para la autorización del credito.
-
Tasa. Aún
cuando sigue siendo importante escoger la mejor tasa del
mercado, ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya
que la tasa sólo es un componente de éste.
-
Enganche.
Deberá usted conocer exactamente el enganche que se le
solicite.
-
Pagos.
Considere el monto al que asciende la mensualidad
exacta. Si contrata un credito a tasa fija, vigile que
las mensualidades sean realmente iguales.
-
Comisiones. Tome en cuenta el monto de la comisión por
apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.
-
Beneficios. Revise los beneficios que ofrecen las
diferentes instituciones: Seguro de Desempleo, de Vida y
Daños, pago por cada mil de credito, etc.
-
Planes de
Financiamiento. Verifique los diferentes planes que
existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente
alternativa de financiamiento.
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Proceso de Contratación
Una vez que se llena la solicitud de credito hipotecario, se deben
reunir los
documentos requeridos
y el tiempo de autorización varía entre cada banco de 28 a 45 días.
Para un
credito normal
existen requisitos que todos lo bancos piden. Estos son los
principales:
-
Valor mínimo de la
casa-habitación nueva o usada debe ser de $220,000 pesos. Algunos
bancos parten de un valor mínimo de $175,000 pesos.
-
Ser persona física
asalariada, profesionista independiente o con actividad empresarial.
-
Edad a partir de
22 años. Si tiene más de 50 años puedes ajustar su plazo con la
siguiente fórmula: si su edad más el plazo del credito, rebasa los
75 años, el plazo del credito deberá ser ajustado para que la suma
de ambos de como resultado 75 años, ejemplo: edad 53 años + 25 de
plazo del credito = 78, el plazo del credito será de 23 años.
-
Ingresos Mínimos
(brutos) desde $6,250 pesos comprobables.
-
Figura de
Co-acreditado. Si su cónyuge tiene la posibilidad y voluntad de
presentar ingresos comprobables, es una manera idónea para
incrementar el monto de credito a solicitar, situación en la cual
ese cónyuge se convierte también en Co-acreditado. En la práctica,
sea o no que el cónyuge haya presentado ingresos se le denomina
Co-acreditado o cotitular. Alguno bancos permiten incluir dentro de
esta figura a padres o hermanos.
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Para personas con salario:
-
Recibos de nómina
(últimos 3 meses)
-
Carta membretada
de la empresa donde labore y que especifique:
-
Nombre del
trabajador
-
Sueldo Bruto
Mensual
-
Otros ingresos
indicando monto, concepto y periodicidad
-
Impuestos
mensuales
-
Descuentos
mensuales
-
Ingreso Neto
Mensual
-
Puesto
-
Antigüedad en la
empresa
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Para
persona física con Actividad Empresarial
-
Cheques
-
Inversiones
-
Ahorros
-
Ser residente en el país.
-
Tener mínimo 2 años en tu empleo actual.
-
No tener mala experiencia en Buró
Nacional de Credito.
-
Todos
los bancos piden abrir una cuenta que sirva para administrar el
credito otorgado.
-
Identificación oficial vigente (Credencial del IFE, Pasaporte,
Cédula Profesional con antigüedad no mayor a 10 años).
-
Comprobante de domicilio (De Agua, De Predial, De Luz, De Teléfono,
De T.V. por cable, Estado de cuenta de casa comercial).
En el caso de Apoyo Infonavit se pide
además cumplir con los siguientes requisitos:
-
No tener
credito hipotecario vigente con el Infonavit
-
Tener al
menos 3 años de cotizar en Infonavit
-
Ser
aprobado por esa Institución
-
Presentar
CURP, RFC, Número de afiliación al IMSS, Nombre completo como esta
en el acta de nacimiento.
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Hipoteca
de Garantía
Para que la casa-habitación pueda ser
considerada por el banco debe cumplir con los siguientes requisitos:
-
Estar ubicado en zona urbana o suburbana.
-
Contar con todos los servicios (energía eléctrica, agua, drenaje,
pavimento, banquetas y guarniciones).
-
Estar conformada por sala-comedor, cocina, 2 recamaras, baño
completo y 1 cajón de estacionamiento.
-
En caso de departamentos ubicados en edificios de más de 5 niveles,
debe tener elevador.
-
Edad aparente de 20 años o vida útil remanente de 1.5 veces el plazo
de credito (22.5 años cuando el credito es a 15 años)
Para
ratificar el valor comercial del inmueble que el cliente
desea adquirir de acuerdo a sus características los bancos, por
regla general, realizan la preautorización de su credito con base en
el reporte de Buró de Credito, el estudio e investigación de la
información contenida en los documentos que inicialmente entrega y
de la realización de un estudio socioeconómico, para el cual le
hacen una visita por lo general en su domicilio.
De obtener la preautorización de su
credito hipotecario en esta etapa -que algunas instituciones financieras llaman
“autorización”- usted procede a entregar la documentación del
inmueble que haya seleccionado, entre los que destaca copia de
escrituras del mismo.
Con la documentación del inmueble y una visita
física a la propiedad, la institución financiera a través de un valuador
certificado, practica el avalúo del inmueble (cuyo costo usted sufraga) a fin de
determinar la cantidad exacta a otorgar como préstamo, ya que independientemente
de la capacidad crediticia que usted alcance en función de sus ingresos, la
institución financiera sólo le va a prestar un porcentaje determinado del valor
comercial del inmueble que indique el avalúo. Existe una diferencia entre avalúo
catastral y avalúo bancario. El catastral sirve para pagar el impuesto relativo
al valor del traslado de dominio y el bancario tiene múltiples usos siendo el
más común definir el monto de credito o el valor de la propiedad.
Un avalúo bancario se obtiene por 3 métodos o
enfoques:
-
Comparación de mercado que se basa en la obtención de ofertas
homologadas al sujeto
-
Costos, consistente en evaluar cuanto cuesta construir la propiedad
-
Capitalización de rentas que consiste en traer a valor presente las
rentas futuras
De estos 3 se concluye en
el valor comercial (por mandato de la CNBV se deben realizar estos 3
enfoques).
Consideramos que el credito
hipotecario está
verdaderamente autorizado, al momento en que el resultado del avalúo
confirma la cantidad prevista a obtener como préstamo. Los
documentos a entregar para que continúe el proceso de autorización y
en particular el de avalúo son:
-
Copia de la Escritura del Inmueble.
-
Copia última de Boleta Predial.
-
Copia última de Recibo de Agua.
-
Copia Régimen y Reglamento de Condóminos "Indivisos" (en su caso)
-
Copia de los Planos Arquitectónicos.
-
Formato de Autorización de Visita al inmueble (datos del Vendedor)
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Para vivienda nueva:
-
Escritura del terreno.
-
Boleta predial.
-
Boleta de agua.
-
Planos arquitectónicos.
-
Alineamiento y número
oficial.
-
Licencia de construcción.
-
Aviso de terminación de
obra.
-
Régimen de propiedad en
condominio (si es el caso).
Con base en el avalúo también se
preparará y calculará el seguro de daños que usted también deberá
adquirir y que, junto con el seguro de vida, deberá pagar dentro de
cada mensualidad.
Las instituciones financieras suelen
recomendar que sea una casa-habitación nueva porque no requiere de
invertir en mejorar los acabados o bien, de cambiar las
instalaciones hidráulicas y eléctricas. A partir del mes de julio de
este año se ha implementado un seguro contra daños que absorben los
desarrolladores de viviendas para responder por cualquier defecto en
la construcción.
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CONTRATO DE COMPRA-VENTA
Algunas instituciones financieras le
permiten presentar la copia del Contrato de Promesa de Compra-Venta
posterior al avalúo, situación en la cual usted no corre riesgo. Le
sugerimos que usted o su asesor inmobiliario incluya en el Contrato
de Promesa de Compra-Venta cláusulas que lo protejan de la
eventualidad de que el avalúo resulte muy bajo respecto del precio
impuesto por el dueño, ya que esto lo puede llevar a usted a
desistirse de la operación y por tanto pagar una penalización si
ésta se encuentra pactada en dicho Contrato, la cual puede resultar
muy elevada; también podría verse presionado a conseguir la cantidad
adicional que usted tendría que cubrir.
Con base en la dictaminación, por
parte de la oficina de riesgos de cada institución financiera sobre
su perfil socio-económico personal y del inmueble, y a lo que haya
resuelto también la aseguradora, se emite la autorización del
credito hipotecario, la cual especifica los parámetros exactos de su
credito
pero exclusivamente en cuanto a monto.
Las instituciones financieras por sí
solas no determinan las condiciones financieras del préstamo que se
formalizará legalmente hasta el momento de su contratación legal,
que es en la fecha de escrituración. En este sentido, la sugerencia
principal es que usted verifique que lo que le ofreció el ejecutivo
de la institución financiera al celebrar la solicitud de credito
hipotecario, en
cuanto a condiciones financieras principalmente tasa de interés,
plazo y mensualidad, sea lo que las escrituras contengan.
Ante el Notario Público, el Testimonio
se firma por parte del dueño del inmueble, los participantes en el
credito hipotecario y los apoderados de la institución financiera; y éstos
últimos hacen entrega del cheque a nombre del dueño del inmueble.
En la firma, se debe dar lectura de
dicho Testimonio de Escritura porque como se le ha sugerido, usted
debe verificar que el modelo de préstamo que le vendieron es el que
realmente está pactando legalmente.
El llamado “plazo aproximado de escrituración”, el
cual se entiende por el período comprendido entre la entrega del expediente
personal completo del solicitante y la sesión de firma de escrituras puede
prolongarse por las circunstancias siguientes:
-
Porque los
documentos del Expediente Personal no procedan y deban recabarse
otros.
-
Porque no se
recaben oportunamente los documentos del Expediente del Inmueble.
-
Porque surjan
irregularidades en la situación de dicho inmueble que deban ser
subsanadas.
-
Porque se rezague
el trámite por tardanza o saturación de operaciones en la Empresa
Financiera.
Contablemente el credito adquiere
vigencia al día hábil siguiente de la escrituración, debiéndose
pagar la primera mensualidad no necesariamente a los treinta días de
haberse firmado, sino con base en la fecha de corte impuesta por la
institución financiera, pagando la parte proporcional de los días
transcurridos. La fase de amortización finaliza normalmente con el
pago de la última mensualidad.
Pagada la totalidad del adeudo, usted procederá a
cancelar legalmente la hipoteca en coordinación con la institución financiera,
mediante el procedimiento correspondiente ante una Notaría la cual usted puede
seleccionar. Tiene como propósito eliminar el gravamen hipotecario ante el
Registro Público de la Propiedad y la Notaría pueda elaborar la escritura
definitiva de propiedad (libre de hipoteca). Esto tendrá un costo que liquidará
a la Notaría directamente, el cual es muy reducido a comparación de lo que se
paga en la contratación del credito.
Así entonces, el monto definitivo del
credito y las condiciones financieras del mismo, dependerán, entre
otros factores, del valor comercial que resulte del avalúo
practicado al inmueble; de las políticas particulares de
otorgamiento de credito que aplican las instituciones financieras en
sus facultades de autorización, que son discrecionales y
frecuentemente secretas; de la evaluación de la aseguradora en
cuanto a riesgo de muerte del acreditado y destructibilidad del
inmueble y de que las Empresas Financieras cumplan en las cláusulas
del Testimonio de Hipoteca (Escrituras), lo que ofrecieron al
solicitante en la fase de promoción y venta.
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GASTOS INICIALES
Los primeros gastos que
se efectúan al momento de contratar un credito hipotecario, además
del enganche, son los siguientes:
-
Avalúo. Son los servicios
del perito valuador para que el cliente y la institución financiera
conozcan el estado de conservación y el valor real del inmueble.
-
Comisión por Apertura. Es
el concepto correspondiente a la administración, manejo y
mantenimiento del credito durante toda su vida.
-
Gastos notariales. Estos
son los gastos por concepto de la inscripción en el Registro Público
de la Propiedad del inmueble. De esta forma se da garantía legal de
la operación de compra-venta. Estos gastos se componen por:
-
Impuestos por adquisición de vivienda
-
Gastos generales (zonificación, protocolización, trámite registral,
etc.)
-
Inscripción de contrato de Compraventa en el Registro Público de la
Propiedad.
-
Inscripción de apertura de credito en el Registro Público de la
Propiedad.
-
Expedición de Certificado de Gravamen
-
Constancia de no adeudo
-
Honorarios del Notario más IVA
Cabe destacar que
prácticamente ninguna institución financiera financia estos gastos.
Es importante mencionar también que es muy recomendable pagar el
enganche del inmueble una vez que se haya autorizado el credito.
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SEGUROS
Seguro
Médico
Las instituciones
financieras suelen aplicar un examen médico a las personas que
solicitan un credito hipotecario cuando el monto solicitado ascienda
a más de $1 millón de pesos, o bien, cuando se responde
afirmativamente alguna de las preguntas que aparecen en el
cuestionario médico que de cualquier forma tiene que llenar junto
con la solicitud de credito.
Este seguro es una forma
de garantizar a usted que, en caso de invalidez permanente o muerte
el credito hipotecario quedará saldado. Cabe destacar que la
vigencia del seguro tiene una estrecha relación con la puntualidad
en los pagos mensuales.
Seguro contra Daños
Para el caso del seguro de
daños, el inmueble queda asegurado contra los siguientes eventos:
-
Incendio, inundación,
terremoto y erupción volcánica
-
La suma asegurada es
igual al valor destructible de la garantía (refiere a la
construcción)
-
Este valor destructible
se actualiza anualmente.
Seguro de Desempleo
El seguro de desempleo
entra en vigor a partir de la pérdida del empleo sin causa
justificada. La suma asegurada se calcula a partir de factores que
cada institución financiera determina. Es importante revisar las
condiciones y causas de desempleo que se establecen en esta póliza
para evitar sorpresas desagradables en el futuro.
Para el caso de Apoyo
Infonavit, el seguro de desempleo se toma del saldo de la subcuenta
de vivienda del trabajador pero también es importante revisar las
condiciones y causas establecidas en la póliza.
Las instituciones
financieras en general recomiendan que, en caso de desempleo, el
cliente acuda a la sucursal donde dio trámite al credito hipotecario
con la siguiente documentación:
-
No. de póliza afectada
-
No. de credito
-
Nombre completo del Asegurado
(desempleado)
-
Ubicación del asegurado
-
Edad
-
Fecha de ingreso a la empresa
-
Fecha en que dejó de laborar en la
empresa
-
Causa del despido o salida
-
Bajo qué tipo de contrato estaba
laborando en la empresa
-
Monto reclamado
-
Copia de la escritura del credito
-
Copia del Contrato Laboral
-
Ultimo estado de cuenta
-
Copia del Finiquito
-
Copia de identificación oficial del
desempleado (elector, pasaporte vigente, cédula profesional)
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DEDUCCIÓN DE INTERESES PAGADOS
EN UN CREDITO HIPOTECARIO
Para la deducción fiscal de los
intereses pagados durante un año, las personas deben los intereses
reales devengados, efectivamente pagados en el ejercicio anual.
Para determinar
el interés real
se restan de los intereses devengados y pagados
durante el ejercicio anual, el monto del ajuste anual por inflación del período
de pago de los intereses. El resultado será el interés real. El interés real de
un credito hipotecario es la diferencia entre la tasa anual del credito y la
inflación.
Por ejemplo, tasa de interés: 15.50% - Inflación
5% = 10.50%.
Los intereses reales se deben restar de la base
gravable, lo cual representa una disminución en el pago de impuestos. Ejemplo
para:
Ingresos anuales: $360,000 pesos (base gravable)
Base
gravable - Intereses reales:
$360,000 - $39,734= $320,266 (nueva base gravable)
Impuestos: 27.9% = $89,620 (antes de subsidio Fiscal)
Esto
implica que el impuesto a pagar con un Credito Hipotecario sea de un 13% menos.
El monto denominado interés real puede
considerarse como una deducción personal, la cual se disminuye de la base
gravable sobre la que se calcula el impuesto sobre la renta en la declaración
anual.
Las instituciones financieras que perciben
ingresos por intereses de creditos hipotecarios deberán proporcionar por escrito
a sus clientes, ya sea en un estado de cuenta o en una constancia anual, a más
tardar el 15 de febrero de cada año, el monto de los pagos que por este concepto
hayan efectuado los contribuyentes. Estos documentos deberán dirigirse al
titular del credito y contener la información siguiente:
-
Nombre, domicilio y el Registro
Federal de Contribuyentes del deudor hipotecario.
-
Ubicación del inmueble hipotecado.
-
Los intereses nominales devengados,
así como los efectivamente pagados en el ejercicio. Respecto de
estos últimos, se deberán distinguir los intereses reales pagados en
el ejercicio.
Existen límites para deducir los
intereses reales pagados. Estos límites son establecidos por las
autoridades hacendarias del país, es decir, la Secretaria de
Hacienda y Credito Público (SHCP). Hasta 2003, se pueden deducir los
intereses reales derivados de creditos hipotecarios siempre que el
saldo insoluto del credito al término del año, no hubiera excedido
de un millón quinientas mil unidades de inversión o el equivalente
en moneda nacional, es decir, $4’838,667 pesos.
Cuando el saldo insoluto del credito
exceda el importe señalado, serán deducibles únicamente los
intereses reales devengados y pagados, en la proporción que
represente el equivalente en moneda nacional a un millón quinientas
mil unidades de inversión al 31 de diciembre de 2002, respecto de la
totalidad del saldo insoluto en moneda nacional a esa fecha.
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COPROPIEDAD Y SOCIEDAD
CONYUGAL
En el caso de los creditos
hipotecarios en que los deudores sean varias personas (los
copropietarios o los integrantes de la sociedad conyugal), podrán
especificar la participación de cada uno en el credito, y será hasta
ese porcentaje sobre el monto total de los intereses reales
devengados y pagados lo que podrán deducir en su declaración anual.
Si no existiera manifestación expresa, cada uno podrá aplicar en su
declaración la parte que le corresponda al dividir el monto de los
intereses pagados en partes iguales. Para ello, cada deudor
copropietario deberá solicitar a su banco una constancia por cada
uno.
Cuando los deudores del credito
hipotecario sean cónyuges o copropietarios del mismo inmueble, y
sólo uno de ellos perciba en el ejercicio ingresos acumulables para
los efectos del impuesto, dicho cónyuge o copropietario podrá
deducir la totalidad de los intereses reales pagados y devengados en
el ejercicio por el credito hipotecario.
Tratándose de copropiedad o de
sociedad conyugal, y en razón de que se expedirá una constancia a
nombre del titular del credito, se recomienda solicitar su
constancia preferentemente antes del 15 de febrero, siguiendo el
procedimiento que al efecto establezcan las instituciones que
perciban intereses derivados de los creditos hipotecarios.
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ELEGIR LA CASA-HABITACION
Si ya ha
tomado la decisión de adquirir una casa-habitación, tome el tiempo
necesario para elegir la zona. Piense que en ese lugar va a vivir
mucho tiempo de su vida y a invertir gran parte de su ingreso en
mediano y largo plazo, así es de que elija una zona habitacional que
en verdad valga la pena de acuerdo al esfuerzo que está realizando.
Una
cuestión importante a considerar es la plusvalía. Busque el inmueble
que tienda a subir de precio, para eso debe encontrarse en buen
estado y su ubicación debe ser en una zona que se encuentre con
todos los servicios –en buen funcionamiento- o que tenga proyectos
de crecimiento. Por otra parte, la estructura y acabado del bien
inmueble son de fundamental importancia para determinar no sólo el
valor comercial, sino también su tiempo de vida. Una opción es
acudir a los servicios de un arquitecto o un ingeniero.
La
seguridad es otro factor que influye en el valor comercial del
inmueble, por ello, es importante considerar los mecanismos con que
se cuenta; bardas, puertas eléctricas, vigilancia, alumbrado, etc.
No desestime buscar información con los vecinos respecto de la
seguridad de la zona de día y de noche. Si se trata de un
departamento o condominio no dude en conocer a algunos de sus
potenciales vecinos, así como de conocer el estado de la
administración del edificio o condominio.
La
ubicación también cuenta en términos de sus necesidades personales.
Considere la distancia entre el inmueble que desea adquirir y el
acceso a servicios como escuelas, hospitales y comercios. También es
importante considerar el tráfico vehicular alrededor de la zona.
La
situación legal de la vivienda, sobre todo para el caso de la
vivienda usad, es importante para evitar sorpresas desagradables.
Para evitarlo, el inmueble deberá contar con:
-
Licencia de
uso del suelo para casa-habitación.
-
Todos los
pagos de predial, agua y luz.
-
Oficio de
alineamiento y número oficial.
-
Que el
terreno no provenga del programa del CORET.
-
Autorización de ocupación emitida por las autoridades
correspondientes de cada región, municipio, delegación, en su caso.
-
Que no
estén afectadas con usufructo o servidumbres de paso.
-
Que no
provengan de una sucesión intestamentaria, salvo previa
adjudicación, esto debe ser identificado por el notario que
elaborará el contrato de credito hipotecario.
-
Que no sean
Inmuebles en co-propiedad, salvo previa constitución del régimen de
propiedad en condominio, o en su caso la disolución de la
copropiedad.
-
Que el
inmueble no sea adquirido por Prescripción Positiva Judicial.
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